本文来自微信公众号：TOP 创新区研究院 （ID：TOP_Lab），作者：创新区研究组，原文标题：《在硅谷北边，"从 0 到 1 "构建一座美国版"新城"，到底有多难？》，头图来自：AI 生成
如果你开车，从硅谷"首都" San Jose 往北走个约 120 公里，就会来到一个宁静的农业县——索拉诺（Solano County）。
在这里，一场可能是 21 世纪以来美国最雄心勃勃的城市建设实验正悄然拉开序幕 ……
这个城市建设实验是一个名为"加州永久"（California Forever）的项目，背后出资的，包括 Marc Andreessen、Laurene Powell Jobs 等在内的科技巨佬，目标是在这片土地上"从 0 到 1 "地构建一座全新的城市。
最近，索拉诺县的苏逊镇（Suisun City）提交了一份名为"苏逊东扩专项规划"（Suisun Expansion Specific Plan）的详尽方案。
这份超过 250 页的规划蓝图，描绘了一个预计在 40 至 50 年内，容纳 40 万居民，创造数万个高薪制造业岗位的庞大愿景。它不仅是一份地产开发计划，更被其支持者，如城市规划专家 Chris Elmendorf 誉为一部"梦幻般"的城市设计教科书。
今天，我们就来看看这个硅谷版本的"城市建设实验"。
一、从神秘收购到战略转向
故事要从 2017 年说起。
当时一家名为 Flannery Associates 的空壳公司，开始在索拉诺县东部靠近特拉维斯空军基地（Travis Air Force Base）的地方悄无声息地收购农田，之后数年的时间里，他们累计投入超过 8 亿美元，购入 60，000 英亩土地，引发了从外国干预到军事阴谋的种种猜测。
直到 2023 年 8 月，谜底揭晓：这背后是一群硅谷顶级投资人，他们的目标是建设一座全新的城市，以重塑"加州梦"。
然而，这一宏伟蓝图要实现起来很难。
因为索拉诺县自 1984 年起实施的《有序增长条例》（Orderly Growth Ordinance）规定，任何将县内农业用地转为城市开发的计划，都必须通过全县范围的选民公投。
这个就难办了，即使大佬们拿出 4 亿美元作为居民购房补贴，当地的居民、环保组织还是不买账，他们担心这个庞大的项目会耗尽当地资源，加剧交通拥堵，影响本来宁静的生活方式。
2024 年 4 月的民调显示，高达 70% 的选民计划投下反对票。
面对惨淡的民意，大佬们也不得不改变策略——他们想，与其强行推动一场胜算渺茫的全县公投，不如寻求与现有城市的合作。于是他们找到了索拉诺县下辖的苏逊镇（有人会翻译成苏逊市，但"镇"会更符合我们的理解）。
注意，这是一个人口约 3 万、长期面临财政赤字和发展瓶颈的小镇。
简言之，这个小镇缺钱。
有弱点就好办事儿。大佬们给到小镇的提议很香：我们这片地要不"并入 ( annexation ) "你们苏逊镇的城市范围？并入后，你们就能收税、提供服务，也能参与新城规划。
口袋空空的苏逊镇听到自己啥事儿不干还能收一大笔税，当然很乐意。
而这种方式只需获得苏逊市议会和索拉诺地方机构组建委员会（LAFCO）的批准即可——现在，两方都很 happy，但这个"坑"还是存在的，后面咱们会聊到。
二、一部"反常识"的城市规划教科书
政治上的博弈说完了。
我们来看看"苏逊镇东扩专项规划"的核心理念。
这是一份在美国规划专业领域引发巨大震动的文件，彻底颠覆二战后主导美国城市形态的郊区蔓延模式。其规划细节展现了诸多源自"新都市主义"（New Urbanism）和"精明增长"（Smart Growth）的前沿理念。
规划的核心，始于对城市最基本单元——街道与地块——的重新定义。
方案彻底告别了宽阔马路和前院草坪所定义的低密度景观，转而采用了"窄面宽、深进深"的地块划分模式。
这种设计鼓励建造联排别墅、叠拼公寓等高密度住宅形态，通过减少建筑间的横向距离，自然而然地形成连续的、富有人情味的街道界面。
车辆的停放与通行也被引导至住宅后方的巷道系统，这一精巧的"前人后车"分离设计，将街道从单纯的交通管道中解放出来，使其回归为邻里交往、儿童嬉戏和社区活动的公共客厅。
在此基础上，规划祭出了一系列堪称激进的"去管制化"策略。
其中最为革命性的一项，便是彻底取消住宅项目的最低停车位配建要求。这一改动看似简单，但实则撬动了整个城市开发的底层逻辑。
要知道，在美国，昂贵的停车位建设成本（尤其是地下车库）是推高房价、扼杀小户型开发和阻碍旧建筑活化的关键因素。通过移除这一枷锁，规划极大地降低了住房建设的门槛，为提供更多元、更可负担的住房选择创造了可能。
同时，规划除了对重工业区进行限制外，几乎允许在城市的任何角落开设零售商店、咖啡馆和小型办公室。
这种广泛的混合用地授权，旨在培育一种"有机生长"的城市肌理，让商业与服务像毛细血管一样渗透到社区的每个角落，从而构建出自给自足、充满活力的" 15 分钟生活圈"，彻底终结"睡城"与商业区之间钟摆式的潮汐交通。
当然，支撑这一高密度、无车化生活愿景的，是其公共交通网络规划。
方案设计了一个精妙的分层路网体系，将不同的出行方式进行梳理与引导。
城市的基底是由公园、绿道和专用步道构成的"绿色慢行网络"，确保居民可以安全、惬意地穿行于自然与社区之间。
社区内部则以"慢速共享街道"为主，汽车在这里必须降速缓行，行人和骑行者拥有绝对的优先权。
规划还承诺，在城市建成区内，每隔半英里，无论东西向还是南北向，都将有一条高频次的 BRT 线路穿行而过。
这种前所未有的网络密度，意味着几乎所有居民都能在步行 5 分钟的范围内到达一个便捷的公交站点——这是硅谷真正的 TOD，使得依赖公共交通出行不仅成为一种可能，更将成为一种比驾车更高效、更舒适的选择。
三、亮点与启发
"加州永久"项目超越了一般的房地产开发，它更像是一场关于城市未来的大规模实验。
其规划方案之所以能够引来专业人士的普遍赞誉，因为它不仅为解决加州乃至全美面临的城市病提出了具体方案，更重要的是，它展示了一种久违的、敢于进行系统性创新的精神。
首先，它是美国版的真 ·TOD。
在美国项目实践中，许多所谓的 TOD 项目仅仅是在轨道交通站点周边进行高强度开发，而忽略了更广泛区域的连接性，最终沦为一个个交通拥堵的孤岛。
而"加州永久"的规划逻辑恰恰相反，它将密集、网格化的 BRT 系统作为城市空间结构的生成骨架，先有"廊道"再有"填充"，确保城市肌体的每一寸都沐浴在公共交通的便利之中。
这种"公交优先"理念的彻底贯彻，为如何在新区开发中真正摆脱对小汽车的依赖，提供了一条清晰且极具说服力的路径。
其次，该规划为破解住房可负担性危机提供了一套"组合拳"。
其实，美国高昂的房价不仅是金融问题，更是空间规划问题的直接产物。
通过推行"窄地块"以降低土地成本，通过鼓励"缺失的中间住房"形态以丰富市场供给，再通过取消强制性的停车位配建来削减建设成本——这一系列环环相扣的设计，可以做到在不牺牲生活品质的前提下，大规模地提供成本更低、选择更多元的住房产品。
这对于那些深陷住房危机，却又受困于传统郊区住宅开发模式的城市而言，无疑具有极大的借鉴意义。
再者，它有力地倡导了"产城融合"的复兴。
二战后的城市规划理论过分强调功能分区，导致了工业区、居住区和商业区的严格分离，其后果便是漫长的通勤、衰败的工业遗迹和缺乏活力的"睡城"。
"加州永久"的方案则旗帜鲜明地主张将高质量的就业机会带回社区：
索拉诺铸造厂（Solano Foundry）：规划中的大型先进制造业园区，旨在吸引半导体、清洁能源等高附加值产业，响应美国制造业回流的宏观趋势。
索拉诺造船厂（Solano Shipyard）：利用当地的临水优势，计划复兴海事制造业，创造大量蓝领就业机会。
军民融合：规划特别划设了巨大的"特拉维斯保护区"，不仅为特拉维斯空军基地提供了安全缓冲，还计划为军事人员及其家属提供住房和就业机会，这是一个非常务实且高明的政治策略。
这种将生产空间与生活空间在更高层次上的重新整合，不仅能够创造一个更为高效、低碳的经济循环，更能构建一个生产、生活与生态高度融合的新型城市范本。
最后，或许也是最重要的一点，是它对现有城市治理与法规体系的挑战——美国过去数十年一直维持着僵化、保守的区划法规（Zoning Ordinance），而此次规划它用一套灵活、务实且以人为本的规则，展示了当城市摆脱了那些不合时宜的管制（如停车位下限、单一用地限制）后，能够释放出多么巨大的创新活力。
从这个意义上说，"加州永久"不仅仅是在建设一座新城，更是在为一场席卷全美的城市规划法规改革运动做准备！
四、理想与现实的鸿沟
尽管蓝图无比诱人，但从图纸走向现实的道路上，还只是万里长征第一步呢！
首先是——"密度飞轮"如何启动？
这是所有新城项目面临的"鸡生蛋，蛋生鸡"难题。高密度的城市形态需要完善的公共交通和商业配套来支撑，而这些配套设施又需要足够的人口密度才能维持运营。
项目初期，如果无法吸引足够的居民和企业入驻，开发商可能会屈服于市场压力，转而建造低密度、更易销售的传统郊区住宅，这将从根本上瓦解整个规划的愿景。
其二，上文我们说到了项目的政治博弈。
通过并入苏逊市，项目看似找到了捷径，但这也带来了新的复杂度：一个 40 万人口的新区，将如何与仅有 3 万人口的"老城"共存？
未来的税收如何分配？
新区居民的政治诉求如何表达？
这些问题都考验着地方政府的治理智慧。
同时，项目仍需面对来自环保组织、周边社区乃至县政府的持续反对和法律挑战。比如《加州环境质量法案》（CEQA）是悬在加州所有大型开发项目头上的"达摩克利斯之剑"。而像"加州永久"这样体量巨大、在"绿地"上进行开发的争议性项目，几乎注定会遭遇连绵不绝的 CEQA 诉讼。
还有具体的基础设施与区域协调的难题。
一个 40 万人口的城市，对水、电、交通等基础设施的需求是巨大的，也需要跨区域跨部门来一起解决问题，在这个过程中，按照美国的调性，县、州乃至联邦层面的多个机构肯定会进行漫长而复杂的协调与谈判，这就远非项目方自身所能完全掌控的了。
遥想加州高铁的困境，本质上是公共领域大型项目在民主政治和官僚体系下的"慢性消耗死亡"。它的失败是资金链的断裂、政治共识的瓦解和跨机构协调的失灵，那加州永久会不会重蹈覆辙呢？
当然，这是一场关乎未来的城市实验。当代美国面临的多重困境：昂贵的住房、僵化的法规、衰退的制造业、以及对"大建大业"能力的集体性怀疑。
本质上，加州永久是一场由科技资本主导的，试图用理性规划和前沿理念解决复杂社会问题的宏大社会实验。
特别让我们期待的是，这是硅谷力量从数字世界向物理世界的一次投射。科技精英们是否真的能如他们所宣称的那样，"让世界变得更美好"，还是仅仅将资本的逻辑生硬地移植到复杂的城市生态之中？
苏逊镇已经受理了这份申请，环境影响评估和一系列的公开听证会即将展开。
可以预计的是，未来数月乃至数年，支持者与反对者之间的博弈将进入白热化阶段。无论"加州永久"最终是拔地而起，成为一座充满活力的未来之城，还是在无尽的争议和诉讼中搁浅，这场实验本身都迫使我们重新思考：
在当今这个时代，我们想要什么样的城市？我们又是否有能力去实现它？
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